Diện tích tim tường là gì? Cách tính diện tích tim tường và thông thủy

Diện tích tim tường

Hiện nay, cách đo diện tích thông thủy được sử dụng phổ biến hơn bởi nó có lợi hơn so với cách đo tim đường. Tuy nhiên, xét về khả năng thực thi quyền sở hữu và hạn chế tranh chấp thì phương án đo tim đường sẽ hợp lý hơn. Bởi trong khoảng không gian giữa các bức tường có thể sử dụng và với các bức tường ngăn cách căn hộ không phải loại chịu lực thì người dùng có thể khoét lõm, nâng đỡ tủ,… Do vậy, đo theo tim tường giúp chủ nhà định hình ranh giới quyền chủ sở hữu rõ ràng. Cách đo thông thủy không làm được điều đó.

>>> Có thể bạn quan tâm: Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính chính xác nhất

Phân biệt diện tích Thông thủy và Tim tường

Hiện nay, diện tích tim tường và diện tích thông thủy là hai cách đo diện tích căn hộ chung cư được sử dụng phổ biến nhất. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm được khái niệm chính xác về diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Thậm chí ngay cả người mua và các nhà đầu tư cũng chưa chắc phân biệt được hai khái niệm này. 

Như đã giải thích ở trên, diện tích tim tường được tính từ tim tường, tường ngăn căn hộ. Bao gồm cả diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Còn diện tích thông thủy là gì?

Để hiểu biết chính xác về diện tích thông thủy, trước hết, cần hiểu định nghĩa của từ “thông thủy” là gì? Đây là một từ Hán Việt, trong đó từ Thủy nghĩa là nước, còn từ Thông được hiểu thông suốt, liền mạch. Như vậy thông thủy nghĩa là nơi nước có thể chạy qua một cách liền mạch mà không có sự cản trở nào. Thuật ngữ thông thủy ngày nay được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực xây dựng, thiết kế và kiến trúc.

Như vậy, diện tích thông thủy hay còn gọi là diện tích sử dụng căn hộ là phần diện tích gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công hay logia (nếu có) gắn với căn hộ đó. Đây còn được gọi là diện tích sử dụng căn hộ, nhưng khác với diện tích tim tường, diện tích thông thủy không tính phần diện tích tường bao, tường chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Cách tính diện tích tim tường & diện tích thông thủy:

• Diện tích tim tường = Diện tích thông thủy + Diện tích tường bao quanh căn hộ + Diện tích cột, hộp kỹ thuật
• Diện tích thông thủy = Diện tích sàn ở + Diện tích ban công + Diện tích tường ngăn phòng

Bảng dưới đây so sánh cụ thể sự khác biệt giữa diện tích tim tường và diện tích thông thủ

Cách tính diện tích tim tường

Để tính được diện tích Tim tường, phương pháp đo đạc là đo từ tâm tường nằm trung tâm căn hộ. Sau đây là công thức cụ thể:

Stt = Snp + Sbc + So

trong đó: 

• Stt: Diện tích tim tường
• Snp: Diện tích tường ngăn phòng
• Sbn: Diện tích ban công, logia
• So: Diện tích để ở

Cách tính diện tích tim tường như trên sẽ có nhược điểm khi một số căn hộ có quá nhiều cột chịu lực bên trong và hộp kỹ thuật. Điều đó cho thấy việc tính toán như thế nào để có cách đo đạc không thiệt thòi cho người mua và người bán là một bài toán khó.

Biết được cách tính diện tích tim tường có lời gì cho người mua?

Đo diện tích ngôi nhà hoặc căn hộ theo diện tích tim tường là một phương án được đánh giá là hợp lý hơn so với đo theo diện tích thông thủy. Khi đó theo diện tích tim tường thì khoảng không gian của các bức tường sẽ không sử dụng được. Vì những bức tường ngăn cách căn hộ không phải là tường chịu lực nên chủ nhà có thể khoan vào để lắp đặt giá đỡ tủ, kệ sách hoặc Tivi, tranh, … Vì vậy, đo theo diện tích tim tường sẽ làm rõ được quyền gia sở diện tích chính xác cho gia chủ căn hộ hoặc ngôi nhà.

Diện tích tim tường luôn lớn hơn diện tích thông thủy. Vậy nên trong một số trường hợp, vì mục đích thu hút khách hàng nên chủ đầu tư sử dụng diện tích tim tường để quảng cáo và tính giá cho căn hộ. Cách tính này sẽ giúp cho số tiền tính trên mét vuông rẻ hơn so với sử dụng diện tích thông thủy. Khi nhiều người mua nhà do không nắm được sự khác nhau giữa diện tích tim tường và diện tích thông thủy nên đã bối rối khi thấy diện tích trong nhà nhỏ hơn diện tích mà chủ đầu tư đưa ra. Từ đó, có nhiều tranh chấp, khiếu nại giữa người mua nhà và chủ đầu tư đã xảy ra.

Diện tích tim tường

>>> Có thể bạn quan tâm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những điều cần biết

Mua bán căn hộ thì tính theo diện tích nào?

Theo thông tư cũ, chủ đầu tư có quyền lựa chọn một trong 2 cách đo để áp dụng vào hợp đồng trong giao dịch mua bán với khách hàng. Nhưng do có nhiều bất cập dẫn đến các vụ tranh chấp - cụ thể là chủ đầu tư thường lựa chọn phương pháp đo diện tích theo tim tường để quảng cáo căn hộ, từ đó tăng diện tích thực tế của căn hộ lên, đồng thời làm giảm đi đơn giá/m2, tạo tâm lý giá rẻ nhằm làm cho người mua hứng thú, quan tâm và cảm thấy bản thân mình được lợi.

Những điều này vô hình chung khiến người mua gặp thiệt hại, thứ nhất là thiệt hại về diện tích sử dụng, thứ hai là thiệt về phần phí quản lý chung cư, do phí quản lý chung cư được tính theo diện tích căn hộ trên hợp đồng giao dịch mua bán.

Chính vì vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ sẽ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng đắn chuẩn nhất, đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng và phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Diện tích tim tường

Cụ thể, quy định Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực thực hiện ngày 1/7/2015 quy định, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có), phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và không tính hộp diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích hộp kỹ thuật, sàn có cột nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công sẽ tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì sẽ tính từ mép trong của tường chung.

Theo Quy Định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. Như vậy, trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. 

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp người mua hiểu được diện tích tim tường là gì, diện tích thông thủy là gì để tránh thắc mắc và những hiểu nhầm khi đi mua nhà. 

*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia.

*Hình ảnh trong bài viết mang tính minh hoạ.

Nguồn: Tổng hợp.