Những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua

Thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, “siết” phân lô, bán nền?

Sáng 28-11,Quốc hội đã biểu quyết thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Kết quả, có 465 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 94,13 %). Như vậy, với đa số đại biểu tham gia biểu quyết tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

 Trước khi bỏ phiếu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nhiều ý kiến đại biểu đề nghị quy định bắt buộc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản để bảo đảm thực hiện mục tiêu phòng, chống tham nhũng.

Nội dung này đã được tiếp thu, luật đã quy định “chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng. Bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”.

Cụ thể, về trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ, có ý kiến cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi do khó xác định được “quy mô nhỏ”, dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế nên đề nghị kinh doanh bất động sản thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô.

Trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 9 dự thảo Luật: “Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”.

“Để Luật sớm đi vào cuộc sống, đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm quy định chi tiết để thực hiện được đúng quy định của Luật về nội dung này”, ông Vũ Hồng Thanh nêu rõ.

Về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh, có ý kiến cho rằng, Điều 24 không quy định rõ về trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong xác nhận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Do đó, UBTVQH tiếp thu và đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo thiết kế 2 phương án, qua rà soát, UBTVQH lựa chọn phương án 1.

Theo đó, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Luật Kinh doanh bất động sản sứa đổi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Báo cáo trước khi Quốc hội bấm nút, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết nhiều nội dung đã được tiếp thu, chỉnh lý.

Chẳng hạn, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9), có ý kiến đề nghị bỏ điều kiện về không trong thời gian đang thực hiện thủ tục phá sản vì theo Luật Phá sản thì doanh nghiệp đang mở thủ tục phá sản vẫn tiếp tục được hoạt động kinh doanh nhưng phải chịu sự giám sát của thẩm phán, của quản tài viên.

Dự thảo đã bỏ quy định này để tránh gây cản trở đối với quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp. Theo quy định tại Luật Phá sản năm 2014, trình tự, thủ tục phá sản gồm nhiều bước: Nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản; Tòa án thụ lý và xem xét đơn yêu cầu phá sản; Mở thủ tục phá sản; Hội nghị chủ nợ; Phục hồi kinh doanh; Ra quyết định tuyên bố phá sản và thi hành quyết định. Nếu không cho phép doanh nghiệp bất động sản kinh doanh từ khi có đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hoặc có quyết định mở thủ tục phá sản của thẩm phán sẽ dẫn đến cản trở hoạt động của doanh nghiệp, không cho doanh nghiệp có cơ hội phục hồi.

Trường hợp Tòa án đã ra quyết định tuyên bố phá sản thì việc bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đó không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật và đã được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1, ông Thanh giải thích.

Về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Dự thảo đã được chỉnh lý theo hướng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước. Đồng thời giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), ông Thanh cho hay, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Còn về thanh toán trong giao dịch với loại nhà ở này, phương án được chốt tại dự thảo là “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua”.

Kết quả biểu quyết.

Về các khu vực không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, có ý kiến đề nghị không cho phép phân lô bán nền tại các phường, các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương.

Thực tế cho thấy, việc cho phép phân lô bán nền ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản còn tồn tại một số hạn chế, bất cập như: người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xây dựng nhà ở đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai, có tình trạng đầu cơ…theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và khoản 5 Điều 5 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các đô thị loại I, loại II và loại III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt nhằm bảo đảm kiến trúc, cảnh quan đô thị, tránh hoang hóa đất đai, xây dựng đô thị văn minh, hiện đại.

Tuy nhiên, quy định này chưa phù hợp với mức độ phát triển của các địa phương, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội. 

Vì vậy, dự thảo mới nhất đã được chỉnh lý như dự thảo do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, theo đó, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

 Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và có cân nhắc đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương, ông Thanh khẳng định.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025, bảo đảm đồng bộ về chính sách với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai sẽ được thông qua trong thời gian tới

Nguồn: Theo KTSG & ĐT