Đất dự án là gì? Lưu ý cần biết trước khi mua đất dự án

Đất dự án 

Đất dự án hay còn được hiểu là đất nền, là những lô đất có thể giữ nguyên hiện trạng ban đầu mà không có bất cứ tác động nào của người như: san bằng, đào, san lấp,... Do đó, các nhà đầu tư có thể hiểu đơn giản đây là những mảnh đất nằm trong quy hoạch của một chủ thầu nào đó và hoàn toàn nguyên sơ, chưa được khai thác hay tiến hành xây dựng. 

Để đảm bảo quyền đầu tư và phát triển, đất dự án thường được phê duyệt về mặt pháp lý và quy hoạch rõ ràng tại những khu vực có nhiều tiện ích. Hiện nay, các khu đất dự án cũng thường được xây dựng tại các khu dân cư, khi sinh thái cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và toà nhà văn phòng. 

>>> Có thể bạn quan tâm: Đầu tư bất động sản là gì? Rủi ro khi đầu tư bất động sản

Kiểm tra pháp lý của đất dự án 

Để kiểm tra tính pháp lý của đất dự án cần có những văn bản và hồ sơ cụ thể như sau: 

• Văn bản thoả thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng
• Hồ sơ chứng tỏ hoàn tất giải toả và đền bù đối với khu đất dự án đó (trong trường hợp dự án phải đền bù)
• Hồ sơ chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận và huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản của kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch 
• Văn bản phải thể hiện được khu đất dự án đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất 
• Chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất dự án đó. 

Bên cạnh những giấy tờ và hồ sơ trên, quý khách hàng cũng nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, nhất là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước cũng như độ uy tín của họ qua các dự án đã được thực hiện. 

Điểm khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án 

Có không ít những thuật ngữ liên quan đến đất khiến nhiều người nhầm lẫn giữa đất thổ cư là gì và đất dự án là gì. Cụ thể, 05 khác biệt cơ bản giữa đất thổ cư và đất dự án như sau: 

• Về định nghĩa: 

1. Đất thổ cư: là thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị. Đất thổ cư chỉ dùng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống. 
2. Đất dự án: là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng và vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất dự án thường được xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, toà nhà văn phòng hay nhà xưởng,... 

• Về pháp nhân: 

1. Đất thổ cư: thường do cá nhân thực hiện việc tách thửa
2. Đất dự án: do doanh nghiệp thực hiện và phân lô dự án 

Điểm khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án

• Về thời gian ra sổ con nếu phân lô và tách thửa: 

1. Đất thổ cư: khoảng 2 - 6 tháng tuỳ thuộc vào hồ sơ tách thửa 
2. Đất dự án: khoảng 1 - 2 năm tuỳ thuộc vào điều kiện triển khai của chủ đầu tư 

• Về khả năng tiếp tục tách thửa: 

1. Đất thổ cư: tuỳ thuộc vào khu vực và điều kiện cấp phép tách thửa khác nhau. Có thể được phép tách thửa tiếp nếu đảm bảo diện tích mảnh đất tối thiểu theo quy định của khu vực đó
2. Đất dự án: vì đất dự án đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể thực hiện tách lô thêm. 

• Về cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh: 

1. Đất thổ cư: cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, hệ thống tiện ích và vấn đề liên quan đến an ninh còn phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất
2. Đất dự án: cơ sở hạ tầng thường được quy hoạch đồng bộ và rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, công viên,... Với các khu đất dùng để xây dựng khu dân cư hay toà nhà văn phòng,... thì vấn đề an ninh và phòng cháy chữa cháy được chú trọng hơn cả. 

Đất nền dự án có được phép chuyển nhượng không? 

Theo luật đầu tư, trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đáp ứng các quy định pháp luật theo thủ tục thay đổi mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Chuyển nhượng đất nền dự án

Đất nền dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện như sau: 

• Dự án đầu tư không thuộc về trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định của khoản 1, điều 48 luật đầu tư 2014
• Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện 
• Chủ đầu tư của dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân và cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước và thu gom rác thải,... 
• Chủ đầu tư cũng cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay lệ phí liên quan đến đất đai. 
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ - CP. 

Những điều cần lưu ý trước khi mua đất nền dự án 

Đất dự án ngày càng xuất hiện nhiều và giá thành hợp lý, tính pháp lý an toàn đồng thời dễ sang nhượng. Quý khách hàng hãy lưu ý 4 điều dưới đây để quá trình đầu tư an toàn và đạt hiệu suất lợi nhuận tốt nhất. 

Những điều cần lưu ý trước khi mua đất nền dự án 

Nắm vững thông tin về chủ đầu tư 

Chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công khi đầu tư đất nền của một dự án. Nắm vững về chủ đầu tư là một trong những điều kiện tiên quyết cần tìm hiểu khi mua đất dự án. 

Các nhà đầu tư nên dựa vào những thành công trước đó để đánh giá sự uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường bất động sản thì dự án nên được đầu tư. Còn nếu chủ đầu tư không có danh tiếng, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem có nên đầu tư hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra. 

Không mua đất dự án theo sổ chung

Các nhà đầu tư cần chắc chắn rằng mình mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh, nói không với việc đầu tư dự án sổ chung. Trong trường hợp muốn tách sổ hay chuyển nhượng thì việc thực hiện sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối do không tìm được tiếng nói chung hay không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định về diện tích của luật pháp

Hiểu rõ về trình tự mua bán 

Đất dự án cũng cần phải tuân theo một thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua đất dự án được diễn ra nhanh chóng và an toàn, các nhà đầu tư cần làm theo trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án cụ thể như sau: 

• Về hồ sơ pháp lý: các nhà đầu tư cần chuẩn bị: đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. 
• Về thủ tục sang tên và sang tiền: các nhà đầu tư cần chuẩn bị: hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình quy hoạch, xây dựng theo quy định của luật pháp. Thêm vào đó, các nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị các biên bản đất đai dự án từ chủ đầu tư. 

Để đảm tính an toàn về pháp lý, các nhà đầu tư có thể liên hệ luật sư hoặc các chuyên gia về địa ốc để nhận được tư vấn chi tiết. 

Giấy tờ mua bán rõ ràng 

Ngoài những yếu tố trên, giấy tờ mua bán rõ ràng là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Từ ngày 1/1/2007 theo luật kinh doanh bất động sản, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Tuy nhiên, trong thực tế, chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng chưa có thông tin cụ thể hay quy định về vấn đề này. 

Do đó, dễ dàng dẫn đến những sai phạm về giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá và thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất dự án là điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt trong trường hợp các nhà đầu tư tiến hành mua bán thông qua môi giới bất động sản. 

>>> Có thể bạn quan tâm: Tái định cư là gì? Đất tái định cư có được mua, bán không?

Những loại đất nền dự án không nên mua 

Những loại đất nền dự án không nên mua cụ thể như sau: 

• Đất tại các dự án chưa được phép phân lô: hiện nay, nhiều dự án tự phát toạ lạc tại các vị trí “sốt đất”, chưa được phép phân lô nhưng vẫn tiến hành rao bán cho người sử dụng đất. Việc làm này là trái pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, mua đất chưa phân lô là sai luật nên quá trình chuyển nhượng sẽ gặp nhiều khó khăn. 
• Đất dự án treo biển thanh lý giá rẻ: các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ nguyên nhân vì sao nhiều dự án thanh lý giá rẻ quanh năm mà không có nhà đầu tư nào đến mua bán bởi có thể dự án đang tiềm ẩn rủi ro cao. 
• Đất dự án ma: đầu tư đất dự án ma trên giấy là việc đầu tư không có thật, gây ra hao tốn tiền của và thậm chí mất trắng cho nhiều nhà đầu tư. Nếu dự án đó chỉ có trên giấy, không có hình ảnh thực tế thì các nhà đầu tư hoàn toàn không nên mua. Bởi mua các dự án mà là tiếp tay cho những chủ đầu tư phạm pháp
• Đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng: đất dự án cầm cố ngân hàng được rao bán trên thị trường không hề ít. Tuy nhiên, khi mua đất dự án bị cầm cố ngân hàng sẽ khiến cho quá trình chuyển nhượng gặp nhiều vấn đề rắc rối. 

Bài viết trên đã cung cấp những thông tin để giải đáp thắc mắc về đất dự án là gì. Hy vọng, qua bài viết này các nhà đầu tư sẽ cân nhắc và cẩn thận đưa ra quyết định khi đầu tư vào một dự án bất kỳ. 

*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia.

*Hình ảnh trong bài viết mang tính minh hoạ.

Nguồn: Tổng hợp.